Seguro do condomínio negou o sinistro: o que ele cobre e quem pode reclamar

O que o seguro do condomínio costuma cobrir

O seguro do condomínio protege a edificação: estrutura, fachada, telhado, elevadores, instalações comuns e, conforme a apólice, responsabilidade civil do condomínio perante terceiros. Em geral, ele não cobre móveis, eletrodomésticos e benfeitorias internas de cada apartamento. Para isso existe o seguro residencial de cada morador. Há apólices que incluem algumas coberturas para as unidades, mas isso precisa estar escrito.

Por isso a primeira pergunta é sempre: o dano foi em área comum, na estrutura do prédio ou dentro da sua unidade? E qual é a origem do dano: um evento coberto (incêndio, vendaval, vazamento súbito) ou um problema de manutenção?

Quem pode cobrar o seguro do condomínio

O segurado é o condomínio, representado pelo síndico. A Lei 15.040/2024 admite seguro em favor de terceiro, quando o contrato garante interesse de quem não é o contratante. Se a apólice do condomínio cobre também as unidades, o condômino pode ser o beneficiário dessa parte da garantia, identificado pela titularidade do interesse:

Art. 24. O seguro será estipulado em favor de terceiro quando garantir interesse de titular distinto do estipulante, determinado ou determinável.

§ 1º O beneficiário será identificado por lei, por ato de vontade anterior à ocorrência do sinistro ou pela titularidade do interesse garantido.

Lei nº 15.040/2024, art. 24 (texto oficial). Conferido em 16/10/2026. Situação: vigente desde 11/12/2025.

Na prática, se o síndico se recusa a acionar o seguro para um dano coberto, o condômino pode cobrar dele em assembleia, pedir cópia da apólice e, em último caso, buscar a Justiça. O TJCE já reconheceu, num caso de imóvel alugado, que locatários podiam cobrar o seguro contratado pelo locador porque a cobertura abrangia o conteúdo; o raciocínio da legitimidade pelo interesse garantido é o mesmo (TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0136682-24.2017.8.06.0001, julgado em 25/02/2026).

Como o TJCE decide o seguro do condomínio

O tribunal aplica o CDC ao condomínio quando ele é destinatário final do seguro. Num vazamento abrupto no registro do hidrante, a seguradora alegou desgaste natural e falta de manutenção com base em laudo próprio. A Câmara exigiu prova inequívoca da excludente e reconheceu a cobertura.

Mas o CDC não cria cobertura onde há exclusão expressa. Num condomínio comercial, o seguro não pagou danos de vendaval a bens dos condôminos, porque o contrato os excluía de forma clara. A Turma afastou o CDC nesse caso e aplicou leitura restritiva do contrato.

E, quando o dano vem de uma unidade, a responsabilidade é do dono dela. Um vazamento de apartamento danificou elevador e escada de incêndio; o laudo da seguradora do condomínio apontou o proprietário, que teve de reparar.

O que a seguradora precisa provar

Quando a recusa se apoia em “falta de manutenção” ou “desgaste natural”, é a seguradora quem deve provar o fato. A Lei 15.040 diz isso de forma expressa no art. 59 e, para contratos antigos, o CDC leva ao mesmo resultado pelo art. 47:

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), art. 47 (fonte oficial). Conferido em 16/10/2026.

Para contratos anteriores a 11/12/2025 valem o Código Civil e o CDC; a aplicação da lei nova a eles ainda não está pacificada. A lei nova também garante acesso ao relatório da regulação, que é documento comum às partes (art. 82). Peça-o sempre: muitas recusas se baseiam em laudos que o condomínio nunca viu.

Passo a passo para o condômino e para o síndico

1. Fotografe o dano e a origem provável (cano, telhado, muro) no mesmo dia.
2. Comunique por escrito o síndico ou a administradora e peça que o seguro seja acionado.
3. Peça cópia da apólice e das condições gerais do seguro do condomínio; o condômino tem direito à informação sobre o que é custeado pela taxa.
4. Se o dano veio de outro apartamento, notifique o dono dessa unidade e verifique se você tem seguro residencial próprio.
5. Em caso de recusa, peça a justificativa e os documentos da regulação (art. 83 da Lei 15.040).
6. Registre reclamação na ouvidoria da seguradora e no consumidor.gov.br; o passo a passo está em como reclamar na Susep e no consumidor.gov.br.

O prazo do condomínio contra a seguradora é de 1 ano da ciência da recusa (art. 126, II). Se o morador atingido for terceiro prejudicado, o prazo dele contra a seguradora é de 3 anos (art. 126, III).

Quando procurar um advogado

Conflitos de condomínio envolvem várias partes: síndico, administradora, seguradora, outro condômino. Quando o síndico não aciona o seguro, quando a recusa se baseia em laudo de desgaste ou quando há danos dentro de várias unidades, a orientação jurídica ajuda a decidir quem cobrar e em que ordem. Veja também as páginas sobre alagamento e vazamento e vendaval.

Perguntas frequentes

Outras decisões sobre o tema

Conteúdo de caráter informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui promessa de resultado. Cada caso depende dos documentos e é analisado individualmente.